Đối với vấn đề bán đất trồng lúa hiện được quy định tại Luật Đất đai 2013. Thông qua bài viết dưới đây, NPLaw xin chia sẻ tới quý khách hàng một số thông tin liên quan đến bán đất trồng lúa như: điều kiện, thủ tục bán đất trồng lúa, những trường hợp không được chuyển nhượng đất trồng lúa, lưu ý khi bán đất trồng lúa… Đồng thời, NPLaw cũng sẽ giải đáp một số thắc mắc thường gặp liên quan đến bán đất trồng lúa thông qua bài viết này.
Đất đai nước ta được phân thành nhiều loại theo quy định của pháp luật về đất đai. Người có quyền sử dụng đất có các quyền sử dụng và chiếm hữu nhưng phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật. Trong đó đất trồng lúa là loại đất đặc biệt khi có các điều kiện khác biệt mới có thể mua bán. Vậy những trường hợp nào được bán đất trồng lúa?
Những cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất đối với đất trồng lúa vì các nhu cầu khác nhau mà người sử dụng đất chuyển nhượng đất cho người khác. Việc chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay bên cạnh việc chuyển nhượng đúng luật thì cũng tồn đọng nhiều trường hợp mua bán qua tay, mua bán bằng giấy tờ viết tay bởi đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp về sau giữa các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất trồng lúa là loại đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất thì cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Như vậy có thể thấy đất trồng lúa có thể mua bán được.
Để chuyển nhượng đất trồng lúa, cần đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất đang còn thời hạn sử dụng.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra đối với những trường hợp không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 cũng được coi là không đủ điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.
Như vậy theo các căn cứ trên có thể thấy có 3 trường hợp không được chuyển nhượng đất trồng lúa: bên chuyển nhượng đất trồng lúa không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế.
Khi cá nhân, hộ gia đình muốn bán đất trồng lúa cần lưu ý những điều sau:
- Phải đáp ứng đủ điều kiện được bán đất trồng lúa đã nêu tại mục III.1;
- Không phải đối tượng nào cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vì vậy cá nhân, hộ gia đình muốn bán đất trồng lúa cần xem xét các trường hợp không được chuyển nhượng đất trồng lúa tại mục III.2;
- Lưu ý về hạn mức chuyển nhượng đất trồng lúa do pháp luật đã quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
- Việc chuyển nhượng đất trồng lúa phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực bởi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiện nay phí chuyển nhượng đất trồng lúa bao gồm lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng) và thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng):
- Lệ phí trước bạ: Tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với đất. Theo đó giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%. Như vậy lệ phí trước bạ sẽ là 0,5% nhân với giá tính lệ phí trước bạ.
- Thuế thu nhập cá nhân: Tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Như vậy thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất sẽ bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng.
Để bán đất trồng lúa, bên chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện nêu tại mục III.1. Theo các điều kiện này thì ta có thể thấy việc bán đất không có yêu cầu phải xin giấy xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Thêm vào đó, tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có quy định về việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện trong các trường hợp như:
- Giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân;
- Đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân;
- Công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ;
- Thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà cần xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ.
Vậy có thể thấy trong quy định xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có trường hợp bên bán đất phải xin giấy xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Như vậy, Bán đất trồng lúa không cần xin giấy xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vì trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa không nhắc đến việc bên bán phải xin giấy xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Các trường hợp được xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng không bao gồm trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo quy định nêu trên.
Theo khoản 2, khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì các căn cứ xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
- Cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
- Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
- Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
- Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
Như vậy, nếu cá nhân, hộ gia đình muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa sẽ phải căn cứ vào những điều nêu trên để xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp người sử dụng đất muốn bán đất trồng lúa thì hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng và đến Ủy ban nhân dân cấp xã phường hoặc văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng sau đó làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có mảnh đất.
Do việc bán đất trồng lúa phát sinh nhiều vấn đề như hợp đồng mua bán, điều kiện mua bán, xác nhận người mua bán phải trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu, tranh chấp hợp đồng… bởi vậy mà quý khách hàng có nhu cầu bán đất trồng lúa có thể tìm luật sư để được tư vấn, đảm bảo quyền và lợi ích cho mình.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
