Hợp đồng xây dựng là gì? Hợp đồng xây dựng được quy định như thế nào trong Luật xây dựng 2014?
Bài viết dưới đây, NPLaw sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về hợp đồng xây dựng và các vấn đề liên quan.
Theo khoản 1 Điều 138 Luật xây dựng 2014 thì hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Hợp đồng xây dựng được quy định chặt chẽ hơn so với các loại hợp đồng khác về mặt hình thức. Hình thức hợp đồng xây dựng quy định bắt buộc ký kết bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP.
Ngoài các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng xây dựng còn có những đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng xây dựng rất đa dạng: tương ứng với các hoạt động xây dựng sẽ có đối tượng hợp đồng tương ứng. Ví dụ, đối tượng của hợp đồng tư vấn là tư vấn lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng công trình,... còn đối tượng của hợp đồng thi công xây dựng là thi công hạng mục phần ngầm, phần thân, phần hoàn thiện, phần lắp đặt thiết bị,.... Đối tượng của hợp đồng xây dựng cần xác định quy mô, việc xác định quy mô đối tượng không đơn giản vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Thứ hai, lựa chọn chủ thể thực hiện hợp đồng theo phương thức đấu thầu: Bên nhận thầu thường được lựa chọn theo phương thức đấu thầu quy định tại Luật Đấu thầu năm 2013 thay vì lựa chọn theo ý kiến chủ quan của một bên như đối với hợp đồng khác. Vì giá trị hợp đồng thường rất lớn, để đảm bảo cạnh tranh, công bằng và minh bạch, lựa chọn được nhà thầu có năng lực phù hợp nhất, bên giao thầu thường sử dụng phương thức đấu thầu và hợp đồng xây dựng chính là kết quả của việc lựa chọn nhà thầu.
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của chủ thể hợp đồng xây dựng có liên quan đến bên thứ ba: Hợp đồng xây dựng có rất nhiều hoạt động với các nội dung đa dạng, phức tạp khác nhau. Để đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình, bên giao thầu có thể chia nhỏ công việc để giao cho nhiều bên nhận thầu khác nhau có chuyên môn sâu về một hạng mục nào đó. Bên nhận thầu trong quá trình thực hiện hợp đồng cần sự trợ giúp của bên thứ ba. Bên thứ ba ở đây có thể là nhà thầu phụ, nhà cung cấp, các nhà thầu liên danh, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế,...
Thứ tư, năng lực chủ thể của hợp đồng xây dựng: chủ thể của hợp đồng xây dựng gồm có bên giao thầu và bên nhận thầu. Các chủ thể này phải có năng lực trong lĩnh vực xây dựng, đáp ứng các yêu cầu của pháp luật với tư cách các bên tham gia hợp đồng xây dựng.
Thứ năm, hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật liên quan: hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh mang tính nguyên tắc chung trong Bộ luật Dân sự, hợp đồng thực hiện giữa các pháp nhân vì mục đích kinh doanh, lợi nhuận nên chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại, trong lĩnh vực chuyên ngành thì chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng,...
Theo Điều 140 Luật xây dựng năm 2014 thì Hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng. Cụ thể:
- Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng tư vấn xây dựng; Hợp đồng thi công xây dựng công trình; Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay; Hợp đồng xây dựng khác.
- Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng trọn gói; Hợp đồng theo đơn giá cố định; Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; Hợp đồng theo thời gian; Hợp đồng theo chi phí cộng phí; Hợp đồng theo giá kết hợp; Hợp đồng xây dựng khác.
Quy định về các loại Hợp đồng xây dựng được chi tiết tại Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về Hợp đồng Xây dựng, Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn.
Điều 139 Luật Xây dựng 2014 quy định về hiệu lực của hợp đồng xây dựng như sau:
Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện: i) Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật; (ii) Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 của Luật Xây dựng 2014; (iii) Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định của Luật này.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.
Đồng thời, khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng là hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
- Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;
- Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
Theo đó, hợp đồng xây dựng sẽ có hiệu lực khi đáp ứng 3 điều kiện sau:
- Người ký kết hợp đồng xây dựng phải đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
- Việc ký kết hợp động xây dựng phải đúng nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và do người có thẩm quyền của các bên tham gia ký kết hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014, nội dung của hợp đồng xây dựng bao gồm: Căn cứ pháp lý áp dụng; Ngôn ngữ áp dụng; Nội dung và khối lượng công việc; Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao; Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng; Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng; Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng; Điều chỉnh hợp đồng xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng; Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng; Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng; Rủi ro và bất khả kháng; Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng; Các nội dung khác.
Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.
Tùy vào loại Hợp đồng xây dựng cụ thể mà nội dung sẽ có sự bổ sung, lược bớt. Nghị định 37/2015.NĐ-CP Quy định về chị tiết hợp đồng xây dựng hướng dẫn khá cụ thể, chi tiết đối với nội dung một số loại hợp đồng xây dựng.
Mặc dù không được định nghĩa cụ thể tại Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng về lý thuyết cũng có thể là hợp đồng thương mại chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005. Về cơ bản, hợp đồng thương mại cũng là một loại hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, khác với những loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thương mại có đặc trưng về chủ thể xác lập (được xác lập giữa các bên là thương nhân hoặc một trong các bên là thương nhân) và mục đích của hợp đồng (nhằm mục đích sinh lợi). Do đó, nếu một hợp đồng xây dựng cụ thể đáp ứng điều kiện về chủ thể xác lập và mục đích của hợp đồng thương mại (như đã đề cập), hợp đồng xây dựng đó có thể đồng thời là hợp đồng thương mại và chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005.
Trên thực tế, phần lớn các hợp đồng xây dựng đáp ứng các điều kiện của hợp đồng thương mại. Trong trường hợp như vậy, các hợp đồng xây dựng này có thể đồng thời là đối tượng điều chỉnh của cả BLDS 2015, Luật Thương mại 2005 và Luật Xây dựng 2014.
Theo Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
- Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này.
- Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).
Hiện nay, khi nhắc tới hợp đồng dự án PPP sẽ có không ít nhầm lẫn đây là một dạng của hợp đồng xây dựng, bởi lẽ chúng có nhiều điểm giống, ví dụ như khi nhắc tới những công trình PPP là nhắc tới những công trình xây dựng và các vấn đề liên quan như việc chậm trễ tiến độ thi công; Chi phí nhân công; Nguyên vật liệu xây dựng; Sau khi xây xong sẽ vận hành như thế nào,... đó là những vấn đề đều liên quan tới một hợp đồng xây dựng.
Căn cứ vào định nghĩa, nhận thấy được sự khác biệt về các bên trong hợp đồng, nếu đối với hợp đồng xây dựng sẽ xuất hiện hai chủ thể chính với một bên là chủ đầu tư còn một bên là nhà thầu xây dựng, đối với hợp đồng dự án PPP, chủ thể lại đặc biệt hơn khi một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và một bên là nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp tư nhân, vì vậy trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng cũng khác so với hợp đồng xây dựng.
Đối với hợp đồng xây dựng, sau khi kết thúc quá trình xây dựng có thể có một số nghĩa vụ như bảo hành, bảo trì nhưng đây không phải là nghĩa vụ chính trong hợp đồng. Nhưng đối với hợp đồng dự án PPP lại bao gồm tổng quan khá nhiều nghĩa vụ chính, bắt đầu từ khâu xây dựng, đưa vào vận hành và duy trì, phân phối sản phẩm, dịch vụ công vào đời sống của người dân.
Như vậy, hợp đồng dự án PPP và hợp đồng xây dựng không phải là một dạng của hợp đồng xây dựng, mà dựa trên khái niệm, tính chất, đặc điểm của hai loại hợp đồng này thì hoàn toàn khác biệt.
Nếu quý khách cần một đơn vị pháp lý chuyên nghiệp trong việc tư vấn, hướng dẫn, hỗ trợ soạn thảo về hợp đồng xây dựng, hãy liên hệ ngay với NPLAW để được hỗ trợ tốt nhất. Ngoài việc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan theo yêu cầu của quý khách hàng, chúng tôi còn trực tiếp hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, đại diện cho khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước cho đến khi nhận được kết quả cuối cùng.
NPLAW tự tin với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong tư vấn pháp luật sẽ mang đến cho quý khách những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
