Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một hợp đồng thông dụng và rất được quan tâm, chú trọng tính pháp lý bởi thường có giá trị cao. Thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc một số nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam hiện nay diễn ra khá sôi động, song song đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở thương mại, phát triển mạnh mẽ, kéo theo số lượng giao dịch tăng cao. Đồng thời, nhu cầu mua nhà ở của người dân ngày càng lớn, đặc biệt tại các thành phố lớn. Chính vì vậy, hằng ngày, các giao dịch mua bán bất động sản nói chung hay mua bán nhà ở thương mại vẫn diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không tuân thủ đúng cam kết trong hợp đồng, thông tin về dự án, pháp lý nhà ở chưa được minh bạch, gây khó khăn cho người mua, dễ phát sinh tranh chấp.
Điều này càng thêm khẳng định, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bằng văn bản với những điều khoản về quyền, nghĩa vụ, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp một cách rõ ràng đóng vai trò then chốt, đảm bảo quyền lợi của các bên.
Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Căn cứ quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở thương mại và quyền sở hữu nhà ở thương mại cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như sau:
“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thể hiện được các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như nêu trên.
3. Có nên quy định phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại đồng thời trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một dạng hợp đồng dân sự nói chung. Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, quy định như sau:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
…
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại đồng thời trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:
“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.
Các trường hợp loại trừ được liệt kê tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 không bao gồm trường hợp mua bán nhà ở thương mại.
Như vậy, khi mua bán nhà ở thương mại cần phải công chứng hợp đồng mua bán.
Để giảm bớt những rủi ro có thể phát sinh, một số vấn đề mà các bên cần lưu ý trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại gồm:
Trên thực tế, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bất kỳ thỏa thuận nào trong hợp đồng cũng cần được quan tâm và lưu ý khi thực hiện. Tuy nhiên, các nội dung trên là các nội dung trọng tâm, quan trọng mà bất kỳ bên nào cũng cần chú ý để đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.
Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì các loại hợp đồng mua bán được chuyển nhượng gồm:
“1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội”.
Như vậy, có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở được giải quyết theo nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo pháp luật.
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, có thể tiến hành một hoặc đồng thời các cách giải quyết sau:
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
