QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Vậy pháp luật Đất đai quy định như thế nào về việc thu hồi đất? Người dân sẽ được bồi thường như thế nào? Bài viết dưới đây, NPLaw làm rõ hơn về các vấn đề liên quan đến thu hồi đất.

I. Thu hồi đất là gì?

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

II. Quy định về thu hồi đất

Về vấn đề thu hồi đất được quy định trong các văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
• Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

III. Điều kiện thu hồi đất

• Đối với nhóm đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất dựa trên các căn cứ quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013 như sau:
  • Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013;
  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
• Đối với nhóm đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thu hồi đất phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
• Đối với nhóm đất thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Việc thu hồi đất phải dựa trên các căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 65 Luật đất đai 2013 như sau:
  • Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
  • Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất của cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
  • Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả đất;
  • Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
  • Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với các trường hợp sau:
• Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
•  Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người. 

IV. Bồi thường khi thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất bao gồm:

• Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau: 
  • Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
• Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

V. Giải đáp các thắc mắc thường gặp về thu hồi đất

1. Trường hợp nào thu hồi đất mà không phải bồi thường về đất?

Theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013, các trường hợp nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường về đất bao gồm:

• Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai bao gồm: 
  • Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
  • Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
  • Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
  • Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
  • Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất được Nhà nước giao để quản lý;
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai bao gồm: 
  • Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
  • Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
  • Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
  • Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
  • Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
  • Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
  • Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
  • Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
  • Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
  • Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
  • Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; 
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai.

2. Người bị thu hồi đất không nhận tiền bồi thường xử lý sao?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.”.

Như vậy, người có đất bị thu hồi không nhận tiền bồi thường, thì tiền bồi thường sẽ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước. 

3. Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013:

• Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
• Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013:

• Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
• Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất (khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013).

VI. Dịch vụ tư vấn thu hồi đất đai với những điều cần lưu ý

NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn về thu hồi đất bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện thu hồi đất;
• Tư vấn cho khách hàng về mức bồi thường mà khách hàng được nhận khi thu hồi đất;
• Giải đáp các thắc mắc cho khách hàng về các vấn đề về thu hồi đất;
• Hỗ trợ khách hàng giải quyết các tranh chấp liên quan đến thu hồi đất;
• Bên cạnh đó, NPLaw còn cung cấp nhiều dịch vụ tư vấn khác về thủ tục thực hiện việc thu hồi đất;

Trên đây là những thông tin cơ bản về thu hồi đất. Nếu cảm thấy những thông tin trên vẫn còn gây khó khăn vướng mắc cho bạn, hãy liên hệ với chúng tôi. NPLaw luôn cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về pháp luật. NPLaw không chỉ tư vấn trong lĩnh vực đất đai, đầu tư mà còn nhiều dịch vụ khác. Đồng thời NPLaw cũng giúp đỡ khách hàng chuẩn bị những hồ sơ, tài liệu khi khách hàng khởi kiện và tham gia tranh tụng tại phiên tòa nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi được ủy quyền. NPLaw nỗ lực trở thành đôi cánh đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Sự tin tưởng hôm nay của khách hàng sẽ là nền tảng giúp NPLaw phát triển hơn trong tương lai.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn