Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quy định theo từng loại nhà cụ thể. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là văn bản pháp lý giữa bên bán (đơn vị chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền) và bên mua (cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu) liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng với mục đích hỗ trợ những đối tượng có thu nhập thấp, lao động trẻ, hoặc những người có khó khăn về nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Việc mua bán nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP do các bên thỏa thuận trên cơ sở tham khảo hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội quy định theo Điều 14 Thông tư 09/2021/TT-BXD cụ thể gồm:
Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Theo quy định nêu trên đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Ngày 30/11/2022, Bộ Xây dựng ban hành Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022 phản hồi văn bản của Công ty Cổ phần Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc xác định đối tượng và giá bán nhà ở xã hội.
Theo đó, về vấn đề này, Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022 hướng dẫn như sau:
Theo nội dung tại khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.”
Đồng thời, căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP (đã hết hiệu lực):
“Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
...
4. Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:
a) Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;
b) Trường hợp đối tượng đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú theo quy định tại điểm a khoản này thì phải có bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
c) Kể từ ngày Luật Cư trú có hiệu lực (ngày 01 tháng 7 năm 2021) thì việc xác nhận đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú thực hiện theo quy định của Luật Cư trú; trường hợp đã được cấp Sổ hộ khẩu, Sổ tạm trú thì vẫn được sử dụng và có giá trị như giấy tờ, tài liệu xác nhận về cư trú theo quy định của Luật này cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022.”
Như vậy, từ những quy định trên, người tạm trú có thể mua nhà ở xã hội với 02 điều kiện cư trú như sau:
.jpg)
Căn cứ Điều 14 Thông tư 09/2021/TT-BXD (đã hết hiệu lực) quy định về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo hình thức nhà chung cư gồm các nội dung như sau:
Theo đó, đối với nhà ở xã hội theo là căn hộ chung cư thì hợp đồng mua nhà ở xã hội phải đảm bảo những nội dung trên.
.jpg)
Theo Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí chứng thực như sau:
.jpg)
Như vậy, phí chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là 50.000 đồng/hợp đồng.
Căn cứ Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm hoàn tất thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua nhà ở đó.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
