Vì sao nhiều nhà đầu tư vào “đón đầu” bất động sản Cam Lâm, tỉnh Khánh Hoà? Thị trường bất động sản Cam Lâm đang được các nhà đầu tư, giới kinh doanh bất động sản cực kỳ quan tâm trong thời gian gần đây.
Vậy tiềm năng của thị trường Bất động sản Cam Lâm như thế nào? Lý do chính để thị trường tiềm năng đất nền Cam Lâm tỉnh Khánh Hoà thu hút giới đầu tư tìm cách sở hữu?
Huyện Cam Lâm là một huyện ven biển đẹp tuyệt vời của tỉnh Khánh Hoà, một nơi có những bãi biển dài và đẹp. Mỗi năm nơi đây thu hút hàng trăm du khách từ khắp nơi trong và ngoài nước. Cam Lâm có nhiều ưu điểm nổi bật về mặt vị trí, bên cạnh đó du khách có xu hướng được an nghỉ dưỡng vùng ngoại ô, và không cách xa trung tâm thành phố Nha Trang quá nhiều.
Bất động sản Cam Lâm.
Thị trường bất động sản Cam Lâm có tiềm năng phát triển.
Vì vậy thị trường bất động sản Cam Lâm dần trở nên “nóng” hơn là điều đương nhiên và sẽ ngày càng “nóng bỏng” hơn về sau này. Hiện tại, giá bất động sản Cam Lâm khá thấp do đây là thị trường mới nổi, các nhà đầu tư luôn muốn được “đón đầu” (tham gia thị trường bất động sản) để có thể đạt mức lợi nhuận cao trong tương lai.
Nhà đầu tư ngoài việc quan tâm đến lợi nhuận khi đầu tư, cũng cần phải trang bị những kiến thức pháp luật đầy đủ, chính xác để bảo vệ mình trước những nguy cơ tranh chấp, mất mát không mong muốn. Những vấn đề pháp lý mà các nhà đầu tư phải lưu ý khi làm thủ tục mua bán bất động sản cụ thể như sau:
.jpg)
vấn đề pháp lý cần lưu ý khi đầu tư vào đất nền Cam Lâm.
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. ( Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai):
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất thừa kế cho người khác căn cứ theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai
Trường hợp 2: Khi đất đang chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch 2018) thì đất trong khu vực quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất nằm trong quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên việc mua đất trong khu vực quy hoạch sẽ có nhiều bất lợi hơn so với đất không thuộc diện quy hoạch, cụ thể như sau:
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục để sang tên người sở hữu quyền sử dụng đất (người bán) cho người có nhu cầu sở hữu quyền sử dụng đất đó (người mua). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Vì vậy nếu nhà đầu tư chủ quan không thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu mới cho chính mình sẽ gặp nhiều rủi ro. Những rủi ro về việc không thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật thì quyền lợi của người mua không được đảm bảo, bị xâm phạm bất hợp pháp. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Việc đặt cọc trong mua bán nhà đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) là việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đặt cọc mua bán nhà đất không là thủ tục bắt buộc, tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của các bên.
Những hậu quả pháp lý thực hiện đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hậu quả thứ nhất: Tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản tiền đặt cọc sẽ trừ vào tiền thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được trả lại cho bên mua, tuỳ vào sự thoả thuận của các bên.
Hậu quả pháp lý thứ 2: Bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên mua sẽ phải chịu mất tiền đặt cọc và chịu phạt thêm (nếu có).
Hậu quả pháp lý thứ 3: Nếu bên bán (bên có đất) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền (tiền phạt cọc), mức phạt cụ thể tuỳ vào sự thoả thuận của các bên.
Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ ràng, cụ thể vì hậu quả pháp lý khác nhau nếu từ ngữ, ngôn ngữ Hợp dồng sơ sài, chung chung.
Khi đến giai đoạn tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên sẽ phải thực hiện tại Phòng công chứng (do Nhà nước lập) hoặc Văn phòng công chứng (do tư nhân lập) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
|
BÊN BÁN |
BÊN MUA |
|---|---|
* Lưu ý: Bản sao được quy định ở đây là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. |
|
|
|
Khi hồ sơ đã được chuẩn bị đúng, đủ và hợp pháp theo quy định pháp luật thì công chứng viên sẽ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sư dụng đất theo sự đồng thuận của các bên.
* Kê khai nghĩa vụ tài chính
Sau khi các bên công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiến hành nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành cập nhật tên chủ sở hữu mới. Người nộp đơn sẽ nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (bao gồm hai phương thức là thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan Thuế) căn cứ điểm c Điều 5 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế TNCN.
Hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất
Sau khi nhận hồ sơ chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc từ trực tiếp người nộp hồ sơ, Cơ quan thuế sẽ thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Sau khi đã đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, tiến hành nhận Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, Biên lai lệ phí trước bạ và nộp cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật tên Bên mua vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
SƠ ĐỒ TỔNG QUÁT QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
.png)
