Các quy định của pháp luật đã xác định nhà cũng là một loại tài sản có thể đưa vào lưu thông và giao dịch, không những vậy, nhà ở còn là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, hợp đồng thế chấp nhà cũng ngày càng trở nên thông dụng hơn trong xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà còn gây nhiều thắc mắc cho các bên tham gia.
Trong phạm vi bài viết này, NPLAW sẽ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng thế chấp nhà theo quy định pháp luật hiện nay.
Hiện nay, cùng với thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật còn cho phép thế chấp nhà ở/căn hộ chung cư. Bởi việc thế chấp nhà ở là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó, bên thế chấp nhà ở bắt buộc phải có nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Trên cơ sở các thoả thuận trong hợp đồng thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp xử lý nhà ở đó. Đây là lợi thế của biện pháp thế chấp so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác, cũng là lý do mà thế chấp tài sản nói chung trở thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến trong xã hội hiện nay.
Trong quan hệ thế chấp, nhà ở là đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở không chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp mà vẫn cho bên thế chấp bảo quản, sử dụng. Trên thực tế, bên thế chấp sẽ áp dụng việc chuyển giao các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của nhà ở cho bên nhận thế chấp để ràng buộc trách nhiệm. Khi nhà ở là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ với nhiều chủ thể có quyền khác nhau thì chỉ có thể áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản. Chỉ có biện pháp thế chấp tài sản mới phù hợp cho một tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau. Thông qua biện pháp thế chấp tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên có quyền là như nhau.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở, căn hộ chung cư, chúng ta sẽ có hợp đồng thế chấp nhà ở, căn hộ chung cư.
Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sở hữu nhà hợp pháp (nhà ở đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai) dùng tài sản này để làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp nhà bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp phải là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở, do đó, bên thế chấp có thể là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với bên thế chấp là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luận dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Đối với cá nhân là người nước ngoài thì phải xét trong từng trường hợp cụ thể để xác định rõ cá nhân có quyền sở hữu nhà ở đó hay không. Đối với bên thế chấp là hộ gia đình thì đây là tài sản chung hợp nhất, nên cần lấy đầy đủ ý kiến của toàn bộ các thành viên tại thời điểm hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối với tổ chức, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài cũng có những yêu cầu nhất định.
Đối với bên nhận thế chấp nhà ở thì hiện nay pháp luật chưa có quy định rõ có bắt buộc phải là cá nhân hay tổ chức. Do đó, bên nhận thế chấp chỉ cần đáp ứng các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính. Căn cứ theo Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật
Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015.
Với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại điều 105, 107, 108, 317 Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai cũng như là những quy định về thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Theo đó, để có thể thế chấp loại nhà ở này thì cá nhân, tổ chức cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 184 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
(i) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(ii) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại (i), nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại (i), trừ trường hợp đã giải chấp;
(iii) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Hợp đồng thế chấp nhà là loại hợp đồng có nhiều rủi ro vì đối tượng nhà ở/căn hộ chung cư là bất động sản có giá trị lớn, và thường dùng làm biện pháp bảo đảm trong vay vốn, thế chấp tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.
Vì vậy các bên nên quy định phạt vi phạm trong hợp đồng thế chấp nhà nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng cũng như giải quyết hành vi khi một bên vi phạm hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà không có một trong các điều kiện được quy định trên sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật.
Theo điểm b Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện, một trong những điều kiện là không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Do đó, nếu nhà đang có tranh chấp sẽ không được thế chấp.
Về tranh chấp nhà đang thế chấp có thể xảy ra trường hợp bên thế chấp đã thế chấp nhà cho ngân hàng, sau đó tiến hành giao dịch bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho nhà cho bên thứ ba mà không thông báo cho ngân hàng. Đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà thì tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Trong trường hợp này, bên bị thiệt hại là ngân hàng và bên thứ ba có thể là ngay tình hoặc không ngay tình. Lúc này, ngân hàng được quyền truy đòi tài sản và được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 2 Điều 297, Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015. Ngân hàng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bên thế chấp và người thứ ba vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật bởi pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng và phải được sự đồng ý của ngân hàng khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu lợi tức không phải hoàn trả lại lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng thế chấp nhà. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
