HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MẶT BẰNG KINH DOANH

Hợp đồng đặt cọc mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và tạo ra sự tin tưởng giữa các bên trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh.

Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Vai trò của hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh

Trong lĩnh vực kinh doanh, hợp đồng đặt cọc mặt bằng là một công cụ quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, tức là chủ sở hữu mặt bằng và người thuê mặt bằng. Vai trò của hợp đồng đặt cọc mặt bằng trong kinh doanh là:

  • Bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu: Hợp đồng đặt cọc mặt bằng giúp chủ sở hữu đảm bảo rằng người thuê sẽ tuân thủ các điều khoản, điều kiện và cam kết trong hợp đồng thuê mặt bằng. Nếu người thuê vi phạm, chủ sở hữu có quyền giữ lại số tiền đặt cọc hoặc sử dụng nó để bồi thường thiệt hại.
  • Bảo vệ quyền lợi của người thuê: Hợp đồng đặt cọc mặt bằng cũng bảo vệ quyền lợi của người thuê bằng cách cam kết rằng chủ sở hữu sẽ trả lại số tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê kết thúc mà không có vi phạm nào từ phía người thuê.
  • Tạo ra sự tin tưởng và ổn định: Việc có hợp đồng đặt cọc mặt bằng giúp cả hai bên cảm thấy an tâm về việc thuê và cho thuê mặt bằng. Điều này giúp tạo ra sự ổn định và bền vững trong quan hệ kinh doanh giữa chủ sở hữu và người thuê.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và tạo ra sự tin tưởng giữa các bên trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh.

Vai trò của hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh

II. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh

1. Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh là gì?

Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh là một hợp đồng mà doanh nghiệp hoặc cá nhân ký kết với chủ sở hữu mặt bằng để chuyển khoản hoặc đặt một khoản tiền nhất định nhằm đảm bảo sự cam kết thuê và sử dụng mặt bằng đó. Mục đích của hợp đồng này là đảm bảo tính chính xác và trách nhiệm trong việc sử dụng mặt bằng kinh doanh, cũng như bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

2. Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh viết  tay có được xem là hợp pháp không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là thỏa thuận về việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị để bảo đảm thực hiện hoặc giao kết hợp đồng trong một thời hạn theo thỏa thuận.

Hiện nay, pháp luật không yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng hình thức nào. Do đó, các bên hoàn toàn có thể đặt cọc bằng lời nói, bằng hành động hoặc bằng văn bản (có thể sử dụng các phương tiện điện tử hoặc bằng giấy viết tay).

 Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh viết  tay có được xem là hợp pháp không?

Đồng thời, Bộ luật Dân sự 2015 cũng không yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Công chứng cũng không có hướng dẫn cụ thể về thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do đó, có thể thấy, các bên hoàn toàn có quyền đặt cọc mặt bằng kinh doanh bằng giấy viết tay, miễn là những thỏa thuận về đặt cọc của các bên pháp đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như:

  • Các bên tham gia thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với thỏa thuận đặt cọc.
  • Các bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc hoàn toàn tự nguyện.
  • Mục đích, nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Nội dung của hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh gồm những nội dung nào?

Nội dung của hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh gồm những nội dung:

  • Thông tin các bên
  • Mục đích đặt cọc
  • Tài sản đặt cọc
  • Phương thức và thời hạn thanh toán tiền đặt cọc
  • Thỏa thuận đặt cọc
  • Sự kiện bất khả kháng
  • Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng
  • Giải quyết tranh chấp

III. Giải đáp một số câu hỏi về hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh

1. Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh có cần công chứng không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, về mặt quy định pháp lý, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.

2. Nộp án phí dân sự sơ thẩm khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh là nghĩa vụ của bên nào?

Khi khởi kiện thì có án phí dân sự, trách nhiệm chịu án phí được quy định tại Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 như sau:

“Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.

3. Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.

4. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.

5. Bị đơn có yêu cầu phản tố phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận.

6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập không được Tòa án chấp nhận. Người có nghĩa vụ đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập được Tòa án chấp nhận.

7. Các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch.

8. Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì các đương sự vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa xét xử theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 3 Điều 320 của Bộ luật tố tụng dân sự thì các đương sự phải chịu 50% án phí giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn.

9. Trong vụ án có người không phải chịu án phí hoặc được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm thì những người khác vẫn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều này.

10. Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều này.

11. Nguyên đơn trong vụ án dân sự do cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích của người khác không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.”

Theo đó, tùy theo kết quả tại Tòa án mà xác định chủ thể chịu án phí khác nhau như trên. 

3. Hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh bị vô hiệu khi nào?

Tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 và có quy định như sau:

“Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

...

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

4. Đất đang thế chấp tại ngân hàng có thực hiện hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh được không?

Thực hiện hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh khi đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

  • Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng: Điều này có nghĩa là pháp luật không ngăn cản việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản này đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải được thực hiện dưới sự chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp) và thông báo cho ngân hàng biết.
  • Pháp luật không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng: Điều này cho phép việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản này đang thế chấp tại ngân hàng. Điều quan trọng là việc này cần được bên nhận thế chấp đồng ý và chấp thuận bằng văn bản.
  • Thông báo và chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp) là yêu cầu quan trọng: Điều quan trọng cần lưu ý là khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thực hiện việc chuyển nhượng và đặt cọc cần thông báo cho ngân hàng biết và nhận được chấp thuận bằng văn bản từ ngân hàng (bên nhận thế chấp). Điều này thể hiện tính minh bạch và cam kết giữa các bên trong giao dịch, giúp đảm bảo quyền lợi của ngân hàng trong việc xử lý tài sản đang thế chấp.
  • Hợp đồng thế chấp với ngân hàng: Văn bản này sẽ là sự nhấn mạnh việc thoả thuận và quy định các điều khoản liên quan đến việc thế chấp với ngân hàng sẽ được quy định trong Hợp đồng thế chấp giữa bên đặt cọc và ngân hàng. Hợp đồng này sẽ chi tiết hóa các điều kiện, nghĩa vụ, và quyền lợi của cả hai bên đối với việc thế chấp và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Đối với hợp đồng đặt cọc mua mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng được xác định là không vô hiệu khi đảm bảo các điều kiện sau:

  • Mục đích của đặt cọc: Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời điểm đặt cọc, các bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đặt cọc như một cách bảo đảm thực hiện giao dịch trong tương lai. Các bên phải thực hiện các nội dung đã thỏa thuận để đủ điều kiện cho việc ký kết hợp đồng sau này.
  • Đối tượng của đặt cọc: Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc, không phải là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Quy định rằng bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này không áp dụng cho việc đặt cọc. Việc đặt cọc không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
  • Hiệu lực độc lập của hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa là sự vô hiệu của hợp đồng chính không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Điều này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với biên pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tóm lại, nếu không đảm bảo các điều kiện nêu trên thì hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh mà đất đang thế chấp ngân hàng thì sẽ bị xác định là vô hiệu. Khi đó, bên đặt cọc đất đang thế chấp (không nhận được sự đồng ý của ngân hàng) thì xử lý theo một trong các phương án sau:

  • Thỏa thuận và ký kết lại với bên chủ đất về sự tham gia và đồng ý của Ngân hàng (bên nhận thế chấp) để hợp thức hóa hợp đồng đặt cọc.
  • Thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
  • Khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc vô hiệu này.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng đặt cọc mặt bằng kinh doanh. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.


Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw 

Hotline: 0913449968 

Email: legal@nplaw.vn

Tài liệu tham khảo:

Bài viết liên quan