Giao dịch về nhà ở là một hoạt động phổ biến và quan trọng trong xã hội hiện đại. Đây là quá trình mà người sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở cho người khác thông qua các hình thức như mua bán, cho thuê,... Mỗi giao dịch không chỉ bao gồm việc mua bán, mà còn liên quan đến việc đánh giá giá trị thực của bất động sản, xác định tính pháp lý của tài sản, và thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán, các bên cần phải tham khảo ý kiến của chuyên gia tư vấn bất động sản, luật sư, và cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán, sổ đỏ, giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Thực trạng giao dịch về nhà ở tại Việt Nam hiện nay đang chứng kiến nhiều biến động với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản. Sự gia tăng cung cấp nhà ở từ các dự án mới cùng với sự thay đổi trong quy hoạch đô thị đã tạo điều kiện cho việc mua bán và thuê mướn nhà ở trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo những thách thức như việc giá cả bất động sản tăng cao, gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và thấp trong việc tiếp cận nguồn cung nhà ở phù hợp. Ngoài ra, vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch nhà ở cũng là một rào cản không nhỏ, đòi hỏi sự minh bạch và rõ ràng trong quá trình giao dịch để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Theo Điều 117 Luật Nhà ở 2014, “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.”
.jpg)
Như vậy, giao dịch về nhà ở là các hoạt động liên quan đến việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
- Bán nhà ở có được coi là giao dịch về nhà ở không?
Theo quy định trên, bán nhà ở là một hình thức giao dịch về nhà ở.
Theo Điều 117 Luật Nhà ở 2014, Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức sau đây:
- Mua bán
- Cho thuê
- Cho thuê mua nhà ở
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
- Tặng cho
- Đổi
- Thừa kế
- Thế chấp
- Góp vốn
- Cho mượn
- Cho ở nhờ và
- Ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, “Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.”
Theo khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, các bên khi tham gia giao dịch nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định nêu trên.
Theo khoản 1 Điều 120 Luật Nhà ở 2014, “Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.”
Đồng thời, theo Điều 121 Luật này quy định “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.
.jpg)
Như vậy, giao dịch về nhà ở phải lập hợp đồng.
Theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.”
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 159 Luật này quy định, “Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”
.jpg)
Như vậy, nếu người nước ngoài đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên được quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở tại Việt Nam.
Theo điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, “Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Tại khoản 2 Điều này quy định, “Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Giao dịch về nhà ở khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có thể được thực hiện.
Khi tiến hành giao dịch về nhà ở, có một số vấn đề quan trọng cần lưu ý:
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về giao dịch về nhà ở mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
.jpg)
